הפסיקה - בנושא שטח דירה
מאת: אינג' עזרא בן עזרא

 כללי - קיים תקן ישראלי - מס' 975: קביעת שטח של דירה".

 על פי ההקדמה בגוף התקן:

 "כיוון שקשה לקבוע שיטת מדידה אחת, שתתאים לדרישותיו של  כל אחד מהגופים,
קובע התקן שיטה, המאפשרת לגורמים מוסמכים  הנוגעים בדבר, להתאים את
הרכב שטחה של הדירה לדרישותיהם,  ולציין במפורש את רכיביו של שטח זה" (ההדגשה אינה במקור).

 בתקן קיים מינוח - לשטח פנים, לשטח אפקטיבי ולשטח נומינלי.

 אינדיקציה להבדלה בין "דירה" ל"רכוש משותף"
- ראה חוק המקרקעין תשנ"ט 1969 סעיף 52 בחוק:

 "..."דירה" - חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש  יחידה שלמה ונפרדת למגורים,
לעסק או לצורך אחר;  

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים  כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי  המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

 כלומר - המחוקק קבע כי דירה ורכוש משותף הם מרכיבים שונים ונבדלים,
ובהיעדר הגדרות בחוזה יש להבהיר המשמעות כנזכר בחוק דלעיל.

 על פי הפסיקה - כאשר מצויין בהסכם או במסמכי המכר שטחה של הדירה ברוטו
מבלי לציין במפורש שהשטח כולל חלקים ברכוש המשותף, אזי ייחשב כשטח הדירה
- השטח שאינו כולל חלקים ברכוש המשותף.

 

בהיעדר פירוט של מרכיבי השטח - שטח הדירה הינו: שטחה המקורה של הדירה,
לרבות השטח שמתחת לקירותיה הפנימיים ולקירותיה החיצוניים ומחצית השטח
שמתחת לקירותיה המשותפים.

 

הפסיקה לעניין זה:

 -   ע.א. 1781/90 - בית המשפט העליון (שמגר, לוין, בך), (פס"ד מ"ז (2) עמ' 621),
      דרוקר זכריה בע"מ נגד ציון פרטוש ואח';

      פסק הדין הנ"ל דן בשטח של חנות ומכריע במחלוקת האם שטחה כולל קירות חוץ,
 או שאינו כולל קירות חוץ.

      ההכרעה היא כי שטח החנות כולל קירות חוץ.

       פסק הדין מלמד על קביעת שטחה של דירה.

      השופטים מאמצים את שיטת החישוב של שטח הדירה ברוטו אשר בתוספת
  השלישית בתקנות.

       (תקנות התכנון והבנייה - בקשה להיתר תנאיו ואגרות - תש"ל 1970);

       ציטוט - סעיף 5 בפסק דין: 

 "...כמו כן אפשר להסתייע, על דרך הביקוש, בתוספת השלישית לתקנות  התכנון והבניה
(בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל 1970שם בסימן ב' סעיף 1.00.3 מוגדר שטח דירה באופן הבא: 

                             א) שטחה של  דירה היא מספר המ"ר הכולל - 

 1. של שטח רצפתה, לרבות גבליות;

 2. של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים;

 3. של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינה לבין מבנה אחר, למעט  חדר המדרגות;

 4.  של שטח ההשלכה האפקית של מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג. 

                      ב)  שטחה של דירה לא יכלול שטח של כרכוב הבולט
                                מקיר והמשמש קישוט  ארכיטקטוני או להגנה מפני
                                השמש (להלן - כרכוב)". 

הגדרה זו קרובה הרבה יותר להגדרת השטח הנומינאלי מאשר להגדרת שטח הפנים, ולמרות שזוהי הגדרת שטח לצורך חישוב שטחי בנייה לקביעת אגרות, הרי שניתן ללמוד מכאן מהי הדרך המקובלת לתיאור שטחה של  דירה."

 

      בהמשך התקנות בסעיף 1.00.4 מוגדר בנפרד - "שטח חדר מדרגות".

 -    ת.א. 42/75 - בית המשפט המחוזי חיפה (ש. נתניהו),
      (פסקים מחוזיים תשל"ז – 1 עמ' 89), ד"ר יעקב מונבז נגד חברת הלל מילשטיין בע"מ.

       על פי פסק הדין - הפירוש של שטח דירה ברוטו הינו השטח
       ללא שטח חדר המדרגות, שמחוץ לדירה, וללא שטחים מקורים מעבר לקירות המבנה.

       ציטוט: (עמ' 493):

 "המסקנה היא כי גם אם נוהגים קבלנים באיזור חיפה לנצל את  תמימותם של קוני דירות
שאינם מתמצאים בנושא ולכלול את שטח חדר המדרגות בשטח ברוטו של הדירה,
 אין לראות בכך נוהג מקובל בענף המחייב את הקונה (ואין לראות את הגדרתם של
"שטח ברוטו" כמשמעות הנודעת למונח זה בסחר זה.

יתר על כן, ההגדרה של נתבעים עלולה לעיתים להביא לתוצאה  שהדעת אינה  סובלתה  כי כאשר
הגג חורג מעבר לקירות המבנה ייכלל ע"פ הגדרתם גם שטח החלל שמתחת לגג בשטח הברוטו של הדירה.
...אני דוחה את טענת הנתבעת כי לפי הפירוש הנכון של החוזה שטח הדירות כולל את שטח חדר המדרגות.
ניתן ביום 22.3.77".

 
 - ת.א. 934/85 - בית המשפט המחוזי חיפה (שטרסברג כהן), ורדי ואח' נגד זכריה  דרוקר בע"מ;

         עמ' 10 בפסק הדין שורה 12: 

"בענייננו יש לפרש את המונח שטח הדירות ברוטו הכולל את שטח פנים הדירה לרבות שטחי קירות ומרפסות מקורות.

שטח זה אינו כולל - מרפסות שאינן מקורות, שטחי חדר מדרגות ויתר הצמדות כמו מחסנים וחניה שאותם יש לציין בנפרד".

          עמ' 9 משורה 27: 

"...והתובעים אינם חוגים מקצועיים ויש להבהיר להם באופן ברור מהו שטח פנים הדירה"  (ראה ע"א 83/83 פד"י ל"ט (1) 211)

 

-    ע.א. 6025/92, 558/93, 30/93 - בית המשפט העליון (לוין, דורנר, בייניש),
פד"י נ  (1) 826, צמיתות 81 בע"מ נגד חרושת חימר בע"מ ואח',
בענין: ורדי ואח' נגד מליבו בע"מ; מליבו בע"מ נגד ורדי ואח'. 

         בערעור על פסק הדין 934/85 הנ"ל, נפסק בסעיף 10: 

"...ואולם, כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי על פי מובנו הטבעי והרגיל של המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד.

לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה על חוגי המקצוע בענף הבנייה  יעלה על דעתו, כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדו'.

...מסקנתי היא איפוא כי חברת הבנייה חייבת בפיצוי הדיירים בשל  השטח  החסר".

 

-    ע.א. 535/95 - בית המשפט המחוזי חיפה (יעקבי שוילי, פינקלמן, גריל),
     צוקלר נגד ג'ורג'  לחאם בע"מ.

      סעיף 11 בפסק הדין: 

"שטח הדירה: שטח זה הוא 129 מ"ר. לדעת המומחה אינג' קרמר 6.46 מ"ר  מתוך שטח זה אינם כלולים ואינם נחשבים לשטח הדירה, בהיותם חלק מחדר המדרגות, כשמפלס חדר-המדרגות גבוה ב- 70 ס"מ ממפלס ריצוף  הסלון." 

         כמו-כן נקבעה שיטת החישוב של הפיצוי עקב גריעת השטח לפי: 

"הואיל  ותמורת הדירה נקבעה בסך של 184,090 ש"ח, לפי הסכם מכר  הדירה  (בגין דירה של 129 מ"ר), הרי גריעת השטח הנ"ל של 6.46 מ"ר מביאה לחישוב פיצוי יחסי בסך של 9,218 ש' בערכים של  1990".

 -   ת.א. 17608/95 - בית משפט השלום תל אביב (א. טל), ראף נגד פנורמה בע"מ;

      בעניין שטחה ברוטו של חנות, נקבע (גם בהסתמך על פסק דין
      ב-ע.א. בעליון – 6025/92 הנ"ל) בע"מ 35: 

"אין בעובדה שבמקרה זה הממכר היה בנוי כמעט בשלימותו כדי לפטור  את הנתבעת 1 מלפרט בהסכם המכר מה כולל הממכר לאור ההנמקה שעומדת מאחורי ההלכה שנפסקה בע"א 6025/92 הנ"ל.

הנתבעות לא הציגו בפני כל אסמכתא לגבי קיום חובה בדין או בנוהל  לפיה על הקונה למדוד את הממכר בכוחות עצמו ובע"א 86/86 שפירא  נגד לשם פס"מ תשנ"ח, חלק א', עמ' 3 קבע כב' השופט סלוצקי כי אין להניח שקוני  דירה אשר אינם מומחים בתחום הבנייה יוכלו לבדוק את הדירה בעיני מומחה גם אם היתה אפשרות לעשות כן.

...הנתבעת 1 היתה צריכה לגלות לתובעים את השטח ברוטו של הממכר ומה נכלל בשטח הברוטו ואי גילוי העובדות הרלוונטיות בעניין זה יש בו כדי להיות ניהול מו"מ בחוסר תום לב מצד הנתבעת 1 בניגוד לסעיף 12לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973".

      (ערעור על פסק דין זה ראה להלן: ע.א. 0439/97).  

-   ע.א.  0439/97 - בית המשפט המחוזי תל אביב
(יהושוע גרוס, אסתר קובי, מיכל רובינשטיין), פנורמה בע"מ נגד מרשה ראף.

(פסק הדין הזה מיום 15/8/00 הינו בערעור על פסק הדין דלעיל:
בית המשפט השלום תל אביב 17608/95).

בהסכם הממכר (חנות) ננקב השטח 285 מ"ר כשטח הממכר ללא ציון נטו או ברוטו
ולפי שטח זה גם חושבו דמי הניהול. 

     --  על פי המוכרת - המערערת - שטח זה כולל את: עובי הקירות החיצוניים,
מחצית עובי הקירות המשותפים, מרפסת ששטחה 40 מ"ר וכן 12%
משטחים ציבוריים (שטחי מעבר, כניסה וכו'). 

      נפסק:

      המערערות הציגו בפני הקונה המיועד כי מדובר בממכר שגודלו 283 מ"ר.

המערערות אינן אמונות על בדיקות שטחים ואינן חולשות על פענוח
מכלול השיקולים המניעים קונה לרכוש מימכר.

חובת המוכר לפעול בתום לב, קרי לגלות תמונת אמת כהוויתה ולא
להסתיר עובדה כה חשובה כהוספת כרבע על שטחו האמיתי של
המימכר על ידי צרוף חשבוני של שטחים צבוריים.

                     עלי לדחות גם טענה נוספת של המערערות לפיה אין כביכול
                            חובה לגלות שטח יחידה נטו כאשר מדובר על יחידה בנויה.

הרעיון שקונה מיועד ישוב וימדוד בעצמו מה שטחו של המימכר
המוצע לו הוא רעיון בלתי מציאותי ובלתי מקובל.

במקרה שבפנינו גם הסתבר כי מי  שאינו בעל מקצוע היה מתקשה
מאד, אם בכלל, למדוד את השטח בבניין בו מדובר, וזאת לאור אופן
הבנייה וזוויותיה.

סכומו של דבר, הייתי דוחה את הערעור, ומחייבת את המערערות
בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח + מע"מ צמוד מהיום."

 

-   ע.א. 02573/99 - בית המשפט המחוזי תל-אביב
(יהושוע גרוס, אסתר קובי, מיכל רובינשטיין),
בי.אי.סי. בניה והשקעות בע"מ נגד ריגר אברהם יוסף ואח'.  

      --  בחוזה המכר נרשם שטח החנות – 34.04 מ"ר. 

      --  המשיבים מדדו את שטח החנות ללא קירות חוץ ומצאו – 31.07 מ"ר,
  ומכאן טענתם לחסרון של 2.97 מ"ר בשטח החנות. 

     --  התביעה הכספית היתה להחזר יחסי לפי שיעור גריעת השטח, היינו 8.725% מהמחיר ששולם. 

      --  מומחה המשיבים קבע כי שטח החנות כולל קירות פנים וללא קירות חוץ
  הינו – 31.32 מ"ר, היינו חוסר של 2.72 מ"ר. 

      --  טענת המערערת הינה כי יש להחיל על ההסכם את השטח הנומינלי לפי הגדרתו
  בתקן  ישראלי 975 ולכן השטח בפועל שקיבלו המשיבים גדול מ- 34.04 מ"ר. 

      בית המשפט השלום פסק החזר כספי לקונים על פי השטח החסר,
      ביחס ישר לשטח הדירה ומחירה.

(ראה  פסק דין ב-ע.א. 535/95 צוקלר ניסים נגד ג'ורג' לחאם בע"מ בבית המשפט
המחוזי בחיפה, גם שם שיטת חישוב הפיצוי המגיע בגין שטח חסר בדירה הינה
ביחס ישר למחיר הדירה ושטחה, ללא הסתמכות על הערכת שמאי מקרקעין). 

      בית המשפט בערעור קבע: 

"בעת חתימת החוזה לא דובר על שטח ברוטו או נטו, שטח פנים או שטח   נומינלי, לא הוחלט גם על יישומו של התקן הישראלי ביחס למדידת השטח.

בנסיבות  אלו יש לקבל את קביעת בית המשפט השלום כי עמדתם של  המשיבים עדיפה... כאשר יש אי בהירות או סתירות במסמך משפטי הרי  הוא יפורש כנגד המנסח, הוא הדין שצריך לחול כאן, מאחר ושטח המדידה לא הוגדר...  הרי צריך להשיב למשיבים את מה שהחסירו להם. הם זכאים  להחזר עבור ההפרש בין המובטח בחוזה לבין מה שניתן להם למעשה".

 -   ת.א. 066603/96 - בית המשפט השלום תל אביב (דליה מארק - הורנצ'יק),
                                חנית שמחה נגד פפו מפעלי בניה בע"מ.

      בפסק הדין מיום 7/2/00 נקבע כי: 

"משלא צויין בחוזה המכר או במפרט, כדרישת החוק שטח שונה מן המצג שעל פיו שווקה הדירה, הפך מצג זה לחלק מן התנאים המוסכמים בחוזה  המכר.

על כן הנתבעת חייבת בפיצוי הדיירים בשל השטח החסר".

-   ת.א. 060017/96 - בית המשפט השלום תל אביב (כב' השופטת י. שיצר),
                           פגיר משה ונעמי ואח' נגד דלתא לבניה בע"מ. 

      פסק הדין מיום 31/5/00 מסתמך על: 

      - הפסיקה בעליון - ע"א 6025/92 פד"י נ (1) 826, 834 הנזכרת לעיל,
מתוך העקרון של חוק יסוד השפיטה, לפיו פסיקה זו בעליון הינה מחייבת,
להבדיל מפסיקה  סוטרת של המחוזי; 

      - שלילת הסתמכות הנתבעת על תקן 975 – "שטח דירה",
 לפי שבתקן זה לא קיים  המונח: "שטח ברוטו"; 

      - חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 - סעיף 52, המפרט ומגדיר ומבדיל בין דירה לרכוש משותף.      

 
-   ת.א. 1208/96, 1207/96, 1055/96, 1174/96 -
    בית המשפט מחוזי תל אביב, אלברט אוחיון ואח' נגד חממי ואח',
    כב' השופט מ' טלגם.

      בפסק הדין נפסק כי שטח הדירה ברוטו אינו כולל את חלקה היחסי של הדירה
 ברכוש המשותף, בניגוד לדעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט - ד"ר זלינגר.

       ציטוט מעמ' 15 בפסק הדין: 

"לאחר עיון בחוות הדעת, בצירוף הפסיקה בעניין, נראית לי דעתו של המומחה בן עזרא, שני המומחים האחרים קובעים ש"שטח ברוטו" כולל גם את השטח היחסי של הדירה בחדרי המדרגות לרבות פיר המעלית, ואילו בן עזרא, בחוות דעתו הנגדית, סותר טענה זו על פי הפסיקה, והדין עימו.

בן עזרא טוען שערך את חישוביו על פי כללי הפסיקה בנושא, המופיעים בע"א 6025/92 שנזכר לעיל:

                     1.  שטח ברוטו של דירה אינו כולל חלק יחסי ברכוש המשותף (מדרגות, מעלית  וכו').

                     2.  שטח ברוטו של דירה כולל שטח פנים הדירה, קירות פנים וחוץ,
                          ומחצית עובי קירות משותפים (בין דירות או בין דירה לרכוש משותף).

                     3. שטח ברוטו של דירה אינו כולל שטחי מרפסות לא מקורות; שטחי מרפסות אלו
                          יופיעו בנפרד.

ד"ר זלינגר כותב במפורש בחוות דעתו שהשטח ברוטו כולל לדעתו את השטח היחסי בחדר המדרגות
והפיר הפנימי, וכמוהו גם בן ארי.

אינני יכול לקבל את חוות דעתו של מומחה התובעים, השמאי מנצבך (ת/169),
ששמאותו מתבססת על חישובי השטחים בחוות דעתו של בן עזרא".

 

-   ת.א. 01089/94 - בית המשפט המחוזי חיפה (כב' השופט ח.פיזם)
   אבי סגל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (הנתבעת),
   צד ג' אברהם יצחק בע"מ (הקבלן). 

      פסה"ד מיום 1/6/03 סעיף 8 בפסק הדין)

     - השטח שהובטח לתובעים בכל דירה הינו 114 מ"רעל פי הפרוספקט של הקבלן.  

     - שטחי הדירות שנמכרו התואמים את התכנית והמפרט הינם – 100 מ"ר. 

      נפסק:  

הצגת הפרוספקט על ידי הקבלן הינה בגדר הטעיה
והתובעים זכאים לפיצוי של 15,000 ש"ח בגין כל דירה.  

      ציטוט:

"סוגיה סבוכה בנדוננו היא שטח הדירות, שלטענת התובעים הובטח להם ששטח כל דירה הוא 114 מ"ר, כפי שפרסם בפרוספקט הקבלן.                                                           

לחוזי הרכישה עולה ברורות, שהתובעים קנו אותן דירות כפי שצוינו במפרט ובחוזה. לכן, טענת הנתבעת כי היא מכרה לתובעים מה שכתוב בחוזה ובמפרט, ואין זה מעניינה מה שפרסם הקבלן.

הקבלן מצידו טוען, כי הוא איננו צד ישיר לתובעים, הוא לא מכר להם את הדירות, ואין הוא אחראי כלפיהם.

הכלל הוא, כמפורט בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים) כי במו"מ לקראת כריתתו של חוזה, חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת, ובתום לב וצד שלא נהג כך, חייב הצד השני בעד הנזק שנגרם לו.

טכנית, אני מקבל את הטענה כי הנתבעת לא מכרה לתובעים דירות בשטח של 114 מ"ר, אלא כפי שמצוין בחוזי המכירה.

ביחד עם זאת, מאמין אני לתובעים כי הראו להם עובר לרכישת הדירות, את הפרוספקט של הקבלן אשר לא התאימה כלל למפרט.
בכך, בנסיבות, אני רואה הטעיה והתובעים ראויים לפיצוי בגין
ראש נזק זה.  

בכתב התביעה ביקשו התובעים בגין ראש נזק זה, 5,000$ דולר לכל דירה.

הנתבעת לא הציעה אלטרנטיבה לפיצוי אלא כפרה בעילת תביעה זו. לאחר ששקלתי את כל הנסיבות אני פוסק לכל אחד מהתובעים
."סך של 15,000 ש"ח בגין ראש נזק זה

  עזרא בן עזרא , תכנון וייעוץ הנדסי