גובה דירה - ירידת ערך
מאת: אינג' עזרא בן עזרא

 -    על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשר להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, סעיף 2.03:
      גובהו של חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת – 250 ס"מ - לפחות.

 -    על פי המפרט הערוך לפי הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, צו מכר דירות תשל"ד – 1974:
      חובה לציין במפרט את גובה הדירה.


-    על פי המפרט - סטייה של עד 2% במידות - מותרת.

-    הסטייה בתחום של 2% מותרת כל עוד הגובה שלאחר הסטייה אינו נמוך מהגובה המזערי הקבוע
     בתקנות – 250 ס"מ לחדר מגורים.

 

1)  בית המשפט - אימץ שיטת חישוב באשר לחישוב ירידת הערך של דירה שגובהה נמוך מהנדרש
במפרט ו/או מהנדרש בתקנות, כמפורט להלן:

 

-   בבית המשפט המחוזי בירושלים (א' נועם, צ' טל, ש. ברנר):

       ע.א. 68/85 - סולל בונה בע"מ נגד נמרוד ושולמית ברקן ונגד אלרם חברה לשיכון.

       ע.א. 71/85 - אלרם חברה לשיכון נגד נמרוד ושולמית ברקן ונגד סולל בונה בע"מ.

       הערעורים אוחדו.

       הנתונים:

     --  גובה הדירה אמור היה להיות – 250 ס"מ;

     --  גובה הדירה בפועל – 238 ס"מ;

      --  שווי הדירה במועד רכישתה – 80,000 דולר;

      --  מומחה הדיירים שאינו שמאי המקרקעין נפסל והדיירים הסכימו שלא להביא מומחה
  שמאי מטעמם. 

      בית המשפט קבע: 

     א -     ניתן לראות במומחה במטעם המערערים כמומחה מוסכם עקב פסילת מומחה הדיירים והסכמתם
 שלא להביא שמאי מטעמם.

               אולם - גם מומחה מוסכם איננו מחייב את בית המשפט בקביעותיו.

       ב -     בהסתמך על קביעת השמאי, עם עדכונים לפי שיקול דעת בית המשפט, נקבע כי דירה בגובה
                 של 220 ס"מ הינה בגדר "מחסן" ששוויו הינו 40% מערך הדירה.

 
                   שיעור ירידת הערך הינו: 

הפרש הגובה	אחוז הפסד לכל ס"מ	ס"ה הפסד באחוזים
250 ס"מ – 245 ס"מ	0.69%	3.35% = 0.69 x 5
245 ס"מ – 240 ס"מ	1.03%	5.15% = 1.03 x 5
240 ס"מ – 238 ס"מ	1.72%	3.44% = 1.72 x 2
ס"ה ירידת הערך בגין הגובה של 238 ס"מ הינו:                                      11.94%

 

      ג -     בית המשפט דחה את הטענה שחישוב הסטייה, לגבי ירידת הערך, יהיה מהגובה
               245 ס"מ שהוא הגובה לאחר הסטייה של 2% מהנדרש במפרט, בקבעו:

              "הסטנדרטים שנקבעו בתקנות אלה הן הרצפה לכל סטייה מותרת  מהמפרט.
                     כל עוד מידות הבניין בסטייה של 2% - אינם חורגים  מסטנדרטים אלה, הסטייה תחשב כסבירה".

   -   ת.א. 1237/86, 1238/86 -
       בבית המשפט המחוזי ירושלים, זקס ובן דוד
       נגד פנאני ושות (כבוד השופטת אור).

             הנתונים:

         --   הדירות נבנו בגובה פחות מ- 250 ס"מ, שהוא הגובה המזערי שמותר על פי הדין;
         --   במפרט הטכני של דירת זקס נקבע כי גובה הדירה מפני הריצוף – 2.60 מטר – 2.70 מטר;
         --   הגובה הממוצע של דירת זקס הינו –2.45 מטר, כך שהסטייה היא של – 15 ס"מ עד 25 ס"מ מהמוסכם;
         --   הגובה הממוצע של דירת בן דוד הינו – 248 ס"מ, כך שהסטייה היא של – 12 ס"מ עד 22 ס"מ מהמוסכם.

 

            נפסק:
             א -     אין לנתבעים זכות חוקית לבנות בניה כלשהי הנופלת מהמידות המזעריות שנקבעו 
                       על פי הדין (סעיף 46 בפסק הדין);

             ב -   טעה השמאי מטעם בית המשפט כאשר העריך את ירידת הערך עקב צמצום חלל הדירה. 
 

            ציטוט מסעיף 53 ב) בפסק הדין:

                       "הסברה באשר למשמעות צמצום נפח החלל - היא עניין לבית המשפט לענות
                         בו, ולא לשמאי, במיוחד כשמדובר בגובה הנופל מהגובה המזערי הקבוע בדין".

 

              ג -   "אם הסטייה מעל – 2% - זכאי התובע לפיצוי בגין מלוא הסטייה,
      ולא רק בגין אותו חלק של הסטייה העולה על 2%" (סעיף 57 בפסק הדין).

ד -   חישוב הפיצוי לתשלום לדיירים עקב צמצום גובה הדירה נעשה תוך הסתמכות
         על השמאי ועל פסק הדין הנ"ל - ע"א 68/85, ע"א 71/85.

         אופן החישוב - באחוזים משווי הדירה:

  0.69%לכל ס"מ גובה בתחום שמתחת לגובה המזערי שבתקנות, שהוא -  250 ס"מ;         
0.4% לכל ס"מ שמעל לגובה המזערי שעל פי התקנות (250 ס"מ) ועד לגובה  הקבוע במפרט. 
 

 2)  ע.א. 477/97 - בבית המשפט המחוזי בחיפה, יעקב פרוצקר ושות' חב' לבניין חיפה בע"מ
     נגד כהן יהודית ומיכאל, כב' השופטים ש' פינקלמן, י' גריל, א' רזי, פס"ד מיום 3/9/98.                  

     דינים מחוזי כרך כ"ו (9) ע' 707.

הנתונים:

      -  בקומת עליית הגג שבדירה גובה 2 חדרים מתוך ה- 3 שבה נמוך מהדרישה שבסעיף 2.03
         בתקנות התכנון והבנייה. 

     -  המומחה שמונה מטעם בית המשפט (ד"ר פיזנטי) ציין כי עד שינוי התקנות ב- תשנ"א נדרש כי
חדר מגורים בעליית גג יהיה בגובה מינימלי של 2.50 מ' במחצית שטחו ובגובה מינימלי של 1.50
במחצית השנייה של שטחו.

הדירה תוכננה ובוצעה בזמן שהוראות התקנות היו כנ"ל ולפיכך לדעתו חייבת הדירה לעמוד בדרישות אלה. 

-  במפרט נרשם כי הדירה בת 5 חדרים כשבקומה העליונה גובה החדרים יהא עד 2 מ'. 

      -  בית המשפט קמא קבע כי הביטוי - "עד 2 מ'" - לפי ההתחייבות שבמפרט כוללת את ההנחה
שגובה החדרים לא יהיה פחות מדרישות המינימום הקבועות בתקנות התכנון והבנייה,
ולפיכך מדובר באי התאמה החייבת בפיצוי בגין ירידת ערך בשיעור של 25,000$ - כפי שקבע
המומחה מטעם בית המשפט.    

      נפסק בערעור:

      סעיף י"ז בפסה"ד: 

"מקובלת עלי בעניין זה עמדתה של כב' השופטת קמא למעט רכיב אחד והוא
השווי הכספי של ירידת הערך, כפי שקבע הד"ר פיזנטי בחוות דעתו שווי שכב'
השופטת אימצה וקבעה כחלק מפסק דינה." 

            סעיף כ' בפסה"ד: 

"קביעת שיעורו של הפיצוי נתונה בסופו של דבר להכרעתו של בית המשפט  אשר דן
בתיק..."

             בית המשפט קבע כי הפיצוי המגיע על ירידת הערך הינו – 12,500$.

             הבהרות:

          -   ההסכמה בין הצדדים שניתנה בחוזה ובמפרט הטכני לפיה גובה החדרים בקומת עליית הגג 
יהיה עד 2 מ' - הינה בגדר של  - "הפרת חוזה בתוקף הוראת המחוקק", שכן,
ציטוט: "חייבת היתה המערערת לספק למשיבים (הדיירים) דירה בהתאם לתקנות התכנון
והבנייה כפי שהיו בתוקף אז", כפי שקבעה השופטת קמא תוך התבססות על חוק המכר (דירות)
סעיף 4א. 

          -        לפי התרשים שערך מומחה בית המשפט ד"ר פיזנטי (ראה סעיף ט' בפסק הדין) גובה החדרים
              בפועל היה מעל 2 מ' בכל שטחם - בהתאמה למפרט (לחוזה) אולם נמוך מ- 2.50  מ' כנדרש בתקנות.

לפי הסברו של המומחה - במצב הקיים מתאפשרת עמידת אדם בכל שטח החדר, דבר שלא היה
מתקיים לו נבנה החדר לפי הוראות התקנות שהיו תקפות במועד הרלוונטי, כי אז יכול היה
אדם לעמוד רק במחצית מן החדר.

 
            הגובה המרבי ב- 2 החדרים היה:

  237 --               ס"מ עד 239 ס"מ - לאורך הרכס בחדר המזרחי.  
                -- 247 ס"מ עד 266 ס"מ - בחלק המרכזי שבחדר המערבי.

            בנסיבות אלה - העמיד בית המשפט את גובה הפיצוי על 12,500$, מחצית מהסכום שקבע המומחה.
 

 3) ת.א. 15115/97 - בבית המשפט השלום חיפה, כב' השופטת ר. למלשטריך - לטר,
                      זוהר רן נגד אי.ג'י.אל. שותפות לבניה.

             בית המשפט העריך בעצמו את ירידת הערך עקב הסטייה בגובה הדירה.

            מומחה בית המשפט קבע: 

"גובה החדרים בקומה העליונה הוא בסביבות 2.48 מ', בעוד שע"פ סעיף 2.03
  לתקנות התכנון והבנייה לא יפחת הגובה מ- 2.50 מ'.
 מדובר בסטייה קטנה יחסית שהיא פחות מ- 1% של הגובה.

  אין פתרון סביר לליקוי זה, ואני מניח שבית המשפט יקבע את ירידת ערך
  הדירה בגינו".

          התובע מצידו לא הגיש הערכת שמאי ולא הוכיח את גובה ירידת הערך.

         בית המשפט קבע, בסעיף 6.4 בפסק הדין: 

"בגין גובה נמוך בחדרים בקומה העליונה (2.48 מ' במקום 2.50 מ') אני קובעת
   לתובע פיצוי בסך 5,000 ש"ח".

 

     4)  ת.א 181274/02 - בבית המשפט השלום ת"א, כב' השופט מרדכי בן חיים,
                          מורנו ואח' נגד לנגהם יזמים בע"מ, פס"ד מיום 5/10/06.

              הנסיבות:

             -    בהסכם רכישת הדירות צויין - "דירה בת 5 חדרים".  

             -    לפי הגדרת התקנות באשר למידות וגבהי החדרים נטען כי בכל דירה יש 3 חדרים ו- 2 חצאי חדרים. 

 -    גובה חלק מהחדרים נמוך מהגובה המינימלי של 1.80 מ' שהוא הגובה המינימלי של חדר בעליית גג. 

 -    במפרט נרשם: "עליית גג (מפלס עליון) גובה משתנה לפי תכניות האדריכל". 

 

             נפסק:

            4.3. יתר על כן, גם אם טעיתי במסקנתי זו באופן שניתן להחזיק את התובעים כמי
 שהיו מודעים לגבהים המשתנים בנקודות שונות בחדרים האמורים, הרי שפערי
המידע שבין המוכר לרוכש הדירה וכן אופיו הצרכני של חוק המכר (דירות) באו לידי
ביטוי בהלכה שנפסקה ב- ע.א 8124/00 (פ"ד נ"ו (5) 198),שם נקבע:

 

"ידיעה על ליקוי או פגם דורשים לא רק להכיר את מצב הדירה, אלא גם את הנורמות
החלות על בנייתה... המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את תשומת ליבו של
הקונה לאותם תקנים ולעובדה כי הדירה נבנתה בניגוד אליהם.

ללא מידע זה אין להניח כי קונה הדיוט מודע לאי ההתאמה ולכן גם אי אפשר
לראותם כמי שהסכים לה". ההדגשה שלי  מ.ב.ח.). 

 

ראו גם ע.א 1085/04 (טרם פורסם) ברשימת האסמכתאות שצירף ב"כ התובעים
לסיכומיו. 

לא נטען בפני ולמצער לא הוכח כי הנתבעת יידעה את התובעים  לעובדת הסטייה
בגבהיי החדרים בהשוואה לנדרש בתקנות הבנייה.

סבורני כי בפסיקה זו יש גם משום בסיס לדחיית טענת הנתבעת בדבר מסמך
הויתור."
 

             באשר לגובה ירידת הערך, נפסק (ציטוט):/ 

        "4.4.6. על יסוד המקובץ עד כאן, אני פוסק כי הערכותיו וחישוביו של המומחה לעניין
ירידת הערך הגלומה בחדרים - מקובלת עלי, ובהתאם לכך אני פוסק כי על הנתבעת
לשלם לתובעים בגין פריט זה את הסכומים כדלקמן: 

                     למורנו – 33,371 ש"ח
                     לבז'רנו – 32,128 ש"ח."

              ובהמשך -  
          "4.5.3.  על יסוד הנימוקים שפרטתי, אני פוסק כי יש לייחס לקיטון הגובה
                              בחדרי "האמבטיה הורים" ירידת ערך בשיעור של 2.5% בלבד משווי הדירה,
                              ומכאן שסכום  ירידת הערך בחדרי האמבטיה בדירת מורנו תעמוד על סך
                             15,492 ש"ח ובדירת בז'רנו ע"ס 14,951 ש"ח."

       ראה גם: 

     -   דירה שאינה ראויה למגורים – מ- 681.
     -   ביטול הסכם-מ- 682.

 

  עזרא בן עזרא , תכנון וייעוץ הנדסי
  לאתר הבית: http://www.e-benezra.com