הוצאת חלקים מהרכוש המשותף בבית
מאת: אינג' עזרא בן עזרא

הסוגיה - מה דינם של חלקים בבית המשותף אשר הוספו תוך מהלך
                     הבנייה ולאחר מכירת הדירות ?

האם זכאי הקבלן /המוכר לרשום חלקים אשר הוספו במהלך הבנייה על שמו -
בעת רישום הבית המשותף, לאחר שמכר הדירות שבבית ?

 לנושא זה התייחס בית המשפט העליון בפסק דינו:

 ע.א. 3902/98 – (2.2.00) - כב' השופטים ת' אור, ט' שטרסברג כהן, ע' ר' זועבי.

 

הנתונים:

המערערת - מיאב חברה קבלנית בע"מ נגד המשיבים - סטולר ואח'. 

-  המשיבים (הדיירים) רכשו דירות מהמערערת (המוכר). 

-  בכל הסכמי המכר נכלל סעיף  לפיו המוכר יהא רשאי להכניס שינויים בתכנית
הכללית של הבית לפי ראות עיניו מבלי שיחול שינוי בדירה שנרכשה על ידי הקונה,
וכן כי לא ייכללו ברכוש המשותף שטחי קרקע אשר המוכר רשאי לרשמם כיחידות
נפרדות או להצמידם לדירות מסויימות לפי שיקול דעתו הבלעדי.

 

-  לאחר שנחתמו החוזים עם הדיירים (ולאחר שאלה גרו בדירות) החל המוכר לבצע
עבודות מתחת לגינה כולל פתיחת חללים, התקנת ריצוף חשמל וכיוב'.

       לעבודות אלה ולתוספות הבנייה ניתן אף היתר בנייה.

המוכר ביקש לרשום המחסנים שנבנו בחללים אלה על שמו, והדיירים פנו וקיבלו
את סעד בית המשפט המחוזי לפיו המחסנים הינם חלק מהרכוש המשותף בבית.

 

הפסיקה: הפסיקה מסתמכת על סעיף 6 לחוק המכר (דירות) 1973, לפיו:

 

                    "(א)    המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם
  כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל
  על הבית מבטל או משנה  הוראה של התקנון המצוי
  המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב
  לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו
  עניין; ואלה העניינים:

(1)     הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

                                  (2)   ...

                   (ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף".

 לסיכום:

כל טענות המערערת נדחו ונפסק, תוך הסתמכות על חוק המכר (דירות), כי הוצאת חלקים
מהרכוש המשותף אפשרית רק בו זמנית עם חתימת חוזה המכר.

הנוסח המקובל בהסכמי המכר (ראה דלעיל) לפיו שומר לעצמו מוכר את הזכות להצמיד
או להוציא מהרכוש המשותף חלקים ולעשות בהם כראות עיניו - הינו בניגוד להוראות
סעיף 6 בחוק המכר, היינו, כלשון פסק הדין:

 

"תאור החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך להיות מדוייק ומפורט. אם הקבלן בוחר לא לכלול פרטים אלו במפרט אלא במסמך נפרד, על מסמך זה להיות בהיר ומפורט באותה דרגת פירוט של המפרט.

אחרת ירוקן סעיף זה מתוכנו".

     - ע.א. 266/80 - גדעון הרם ואח' נגד איזנברג בע"מ ואח' פס"ד
מיום 17/2/83 (בייסקי, שינבוים, אור) 

     נפסק:

    זכותו של המוכר להוציא חלקים מהרכוש המשותף יכול שתוקנה בהתנאה.

    המוכר חייב לעשות כן, אם הוא רוצה לשמר לעצמו דבר הנחשב כרגיל
    כ- "רכוש משותף" -  על ידי ציון הדבר במפורש בגופי חוזי המכירה של הדירות בבית,
    תוך ציון החלקים המוצאים מכלל הרכוש המשותף והצמדתם כרצון המוכר.  

    לא עשה כן - יראו את אותו הדבר כחלק מהרכוש המשותף. 

   עזרא בן עזרא , תכנון וייעוץ הנדסי
   לאתר הבית: http://www.e-benezra.com