עזרא בן עזרא - 
  
תכנון וייעוץ הנדסי

    Ezra Ben Ezra - Civil Engineering    

   
טלפון: 052-6577005 / 04-8640426 
    פקס:  153-526577005

    E-mail:
ezra_b_e@netvision.net.il

 

 

 

 



 

הוספה למועדפים

דירה שאינה מתאימה למגורים  |  גובה דירה - ירידת ערך  |  גובה דלת  |  מדרגה בודדת  |  אחריות קבלן  |  אחריות מהנדס מתכנן  |  אחריות על תיקונים  |  חלון מטבח  |  אוורור חדר שירותים  |  הרמת מסך - אחריות אישית של בעלי מניות ומנהלים  |  שטח דירה  |  חדר מדרגות  |  ניקוז גגות  |  עומק משטח אופקי בחדר מדרגות  |  הפרה יסודית של הסכם  |  פיצוי לפי העלות לדייר  |  שינוי מספר הדירות בבניין  |  שטח חסר  |  איחור במסירת דירה  |  תשלום הוצאות משפט  |  תשלום ריבית על סכומים שנפסקים  |  טיח פנים בממ"ד  |  צו הריסה ללא הרשעה  |  הפסיקה בנושא הריצוף  |  ליקויי ריצוף וחיפוי  |  גובה נקודות חשמל בממ"ד  |  הרכוש המשותף בבית  |  סטייה מותרת במידות  |  תנאי מקפח בחוזה רכישת דירה  |  תיקון ליקוי על ידי דיירים  |  תשלום פיצוי במקום תיקון על ידי הנתבעת  |  מועד חלות תקנות התכנון והבניה  |  איחור במסירת הדירה  |  מטרתו וייעודו של חוק המכר  |  

מאמרים נבחרים
<<

שטח דירה
מאת: אינג' ע. בן עזרא

- על פי צו מכר דירות – "טופס של מפרט" – תיקון תשס"ח, נדרש לציין את שטח הדירה ואת השטחים
  הנוספים המוצמדים לדירה (מרפסות, חניות מקורות, מחסן, מרתף גג מוצמד וגינה), וכן שטחים נוספים
  אם מוצמדים לדירה באופן בלעדי. (תחילת החיוב של הצו על פי התקנות ביום 24/5/08). 
  שטח הדירה על פי הצו מוגדר:

 "השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של
   הדירה".

  כלומר קיימת הפרדה מוחלטת בין שטח הדירה והשטחים הצמודים לדירה לבין שטחים אחרים שהם
  רכוש משותף.

 - בטרם תיקון תשס"ח (2008) - 
   המונח "שטח דירה" היה שנוי במחלוקת, ובהיעדר פרוט בחוזה של מרכיבי השטח היו פרשנויות שונות –
   לגבי מה כולל – "השטח ברוטו" – אופן חישוב השטח וכיוב'.

   להלן פסיקה בנושא שטח הדירה – בטרם תחילת הוראות צו המכר על פי התיקון התשס"ח:

  הבהרה: לפי עיקר הפסיקה – דירה ורכוש משותף הם מרכיבים שונים ונבדלים, והמושג – "שטח ברוטו" –
  אינו כולל חלקים ברכוש המשותף.


  להלן הפסיקה:
 - ע.א. 7298/00, ע.א. 7396/00 - בבית המשפט העליון (גרוניס, ג'ובראן, ברלינר), בסט דוד  סמואל נ' חממי
   עזרא, חממי שלמה ואח', וחממי עזרא וחממי שלמה נגד אלברט אוחיון  ואח'. פסה"ד מיום 4/9/07.   
 - הנושא - "שטח הדירה", נדון בפסק הדין החל מסעיף 45 בו. 
 - נפסק בסעיף 49 בפסק הדין כי שטח הדירה כפי שהובטח לקונים אינו כולל את שטח פיר המעלית וחדר 
   המדרגות. ציטוט: 

   "כאמור, מקובלת עלינו דעתו של בית-משפט קמא: אם רצו המערערים להכליל את שטח הפיר וחדר
    המדרגות בגודל הדירה - היה עליהם להביא זאת במפורש ובאופן ברור לידיעת הרוכשים.  
    גם אם ניתן במקרים מסוימים להסתפק בתשריט כתחליף להודעה כזו - הרי שהתשריט הנוכחי, שלא ניתן 
   לדלות ממנו את מימדי הדירה - אינו יכול לשמש תחליף שכזה. 

   אני רואה להעיר כי לא נעלמה מעיני העובדה שההגדרה שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט)
   תשל"ד – 1974 (פריט 1.9) אינה מציבה דרישה לציון שטחה של הדירה. 
   עדיין החובה הבסיסית המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה בדיוק הוא קונה. 
   כאמירה נורמטיבית, מן הראוי היה שנושא זה יוסדר מפורשות בחוק. 
   עדיין, החובה הבסיסית המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה בדיוק הוא קונה".

   פסק הדין המסתמך גם על - "פרשת צמיתות" - כפי שמוזכר בסעיף 47 בפסק הדין. 
   "פרשת צמיתות" - הינה הפסיקה בע"א 6025/92, 558/9, 30/93 (פד"י נ (1) 826, שם נפסק שגם אם
   מוצג לקונים - שטח ברוטו - ציטוט:

  "לא יעלה על הדעת של קונה הדירה כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה ו
   כדו'".

  עיקרי הנתונים בע"א 7298/00 הינם:
  - על פי פרסומי הקבלן ההתייחסות לשטחי הדירות היתה לפי גודלן עם ציון – דירות 3 חדרים בשטח 105
    מ"ר, דירות 4 חדרים בשטח 118 מ"ר ודירות 5 חדרים בשטח 136 מ"ר. 

  - טענת הקבלן היתה שהדירות נבנו על פי תשריטי המכר שצורפו להסכמי המכירה. 

  - בית המשפט קמא קבע כי "יש מקום לציין בתשריט את כלל שטח הדירה ולא להסתפק במתן אפשרות
    לדיירים לחשב כמה שטח מקבלים".

  - המושג שטח ברוטו לא הוזכר על ידי הקבלן, ולדעת בית המשפט אי הזכרת המונח אינה משפרת את מצב
    הקבלן אלא להיפך. 

   כאמור, וכפי שצוטט דלעיל מסעיף 49 בפסק הדין, קיבל בית המשפט את דעת בית המשפט קמא, לפיו
  הוטעו הדיירים והינם זכאים לפיצוי בגין השטח החסר.

ע.א. 1781/90 - בית המשפט העליון (שמגר, לוין, בך), (פס"ד מ"ז (2) עמ' 621), דרוקר  זכריה בע"מ 
  נגד ציון פרטוש ואח';
  פסק הדין הנ"ל דן בשטח של חנות ומכריע במחלוקת האם שטחה כולל קירות חוץ, או  שאינו כולל קירות חוץ.
  ההכרעה היא כי שטח החנות כולל קירות חוץ.
  פסק הדין מלמד על קביעת שטחה של דירה.
  השופטים מאמצים את שיטת החישוב של שטח הדירה ברוטו אשר בתוספת השלישית  בתקנות.
  (תקנות התכנון והבנייה - בקשה להיתר תנאיו ואגרות - תש"ל 1970);
  ציטוט - סעיף 5 בפסק דין: 

   "...כמו כן אפשר להסתייע, על דרך הביקוש, בתוספת השלישית לתקנות  התכנון והבניה (בקשה להיתר
   תנאיו ואגרות), תש"ל 1970שם בסימן ב' סעיף 1.00.3 מוגדר שטח דירה באופן הבא: 

      א) שטחה של  דירה היא מספר המ"ר הכולל - 
      1. של שטח רצפתה, לרבות גבליות;
      2. של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים;
      3. של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינה לבין מבנה אחר, למעט  חדר המדרגות;
      4. של שטח ההשלכה האפקית של מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג. 

      ב) שטחה של דירה לא יכלול שטח של כרכוב הבולט מקיר והמשמש קישוט  ארכיטקטוני או להגנה מפני
          השמש (להלן - כרכוב)". 
      הגדרה זו קרובה הרבה יותר להגדרת השטח הנומינאלי מאשר להגדרת שטח הפנים, ולמרות שזוהי
      הגדרת   שטח לצורך חישוב שטחי בנייה לקביעת אגרות, הרי שניתן ללמוד מכאן מהי הדרך המקובלת
      לתיאור שטחה של  דירה."

   בהמשך התקנות בסעיף 1.00.4 מוגדר בנפרד - "שטח חדר מדרגות".

 - ת.א. 934/85 - בית המשפט המחוזי חיפה (שטרסברג כהן), ורדי ואח' נגד זכריה  דרוקר בע"מ;
   עמ' 10 בפסק הדין שורה 12:

   "בענייננו יש לפרש את המונח שטח הדירות ברוטו הכולל את שטח פנים הדירה לרבות שטחי קירות
     ומרפסות מקורות.
     שטח זה אינו כולל - מרפסות שאינן מקורות, שטחי חדר מדרגות ויתר הצמדות כמו מחסנים וחניה שאותם 
     יש לציין בנפרד".

     עמ' 9 משורה 27:

     "...והתובעים אינם חוגים מקצועיים ויש להבהיר להם באופן ברור מהו שטח פנים הדירה" 
     (ראה ע"א 83/83 פד"י ל"ט (1) 211)

   - ע.א. 6025/92, 558/93, 30/93 - בית המשפט העליון (לוין, דורנר, בייניש), פד"י נ  (1) 826,
     צמיתות 81 בע"מ נגד חרושת חימר בע"מ ואח', בענין: ורדי ואח' נגד מליבו בע"מ; מליבו בע"מ
     נגד ורדי ואח'.

    בערעור על פסק הדין 934/85 הנ"ל, נפסק בסעיף 10:

    "...ואולם, כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי על פי מובנו הטבעי והרגיל של
     המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד.
     לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה על חוגי המקצוע בענף הבנייה  יעלה על דעתו, כי שטח דירתו
     ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדו'.
     ...מסקנתי היא איפוא כי חברת הבנייה חייבת בפיצוי הדיירים בשל  השטח  החסר".

 ת.א. 1208/96, 1207/96, 1055/96, 1174/96 - בית המשפט מחוזי תל אביב, אלברט אוחיון ואח' 
   נגד חממי ואח', כב' השופט מ' טלגם.
  בפסק הדין נפסק כי שטח הדירה ברוטו אינו כולל את חלקה היחסי של הדירה ברכוש   המשותף, בניגוד
  לדעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט - ד"ר זלינגר.

  ציטוט מעמ' 15 בפסק הדין:

  "לאחר עיון בחוות הדעת, בצירוף הפסיקה בעניין, נראית לי דעתו של המומחה בן עזרא, שני המומחים 
  האחרים קובעים ש"שטח ברוטו" כולל גם את השטח היחסי של הדירה בחדרי המדרגות לרבות פיר המעלית,
  ואילו בן עזרא, בחוות דעתו הנגדית, סותר טענה זו על פי הפסיקה, והדין עימו.
  בן עזרא טוען שערך את חישוביו על פי כללי הפסיקה בנושא, המופיעים בע"א 6025/92 שנזכר לעיל:
    1. שטח ברוטו של דירה אינו כולל חלק יחסי ברכוש המשותף (מדרגות, מעלית  וכו').
    2. שטח ברוטו של דירה כולל שטח פנים הדירה, קירות פנים וחוץ, ומחצית עובי קירות משותפים
        (בין דירות או בין דירה לרכוש משותף).
    3. שטח ברוטו של דירה אינו כולל שטחי מרפסות לא מקורות; שטחי מרפסות  אלו יופיעו בנפרד. 
   ד"ר זלינגר כותב במפורש בחוות דעתו שהשטח ברוטו כולל לדעתו את השטח היחסי בחדר המדרגות ו
   הפיר הפנימי, וכמוהו גם בן ארי.
   אינני יכול לקבל את חוות דעתו של מומחה התובעים, השמאי מנצבך (ת/169), ששמאותו מתבססת על
   חישובי השטחים בחוות דעתו של בן עזרא".

 - ת.א. 01089/94 - בית המשפט המחוזי חיפה (כב' השופט ח.פיזם) אבי סגל ואח' נגד שיכון  ופיתוח
   לישראל בע"מ (הנתבעת), צד ג' אברהם יצחק בע"מ (הקבלן). 
   פסה"ד מיום 1/6/03 סעיף 8 בפסק הדין)
 - השטח שהובטח לתובעים בכל דירה הינו 114 מ"רעל פי הפרוספקט של הקבלן. 

 - שטחי הדירות שנמכרו התואמים את התכנית והמפרט הינם – 100 מ"ר.

  נפסק: 

  הצגת הפרוספקט על ידי הקבלן הינה בגדר הטעיה והתובעים זכאים לפיצוי של 15,000 ש"ח בגין כל דירה. 

  ציטוט:

  "סוגיה סבוכה בנדוננו היא שטח הדירות, שלטענת התובעים הובטח להם ששטח כל דירה הוא 114 מ"ר,
   כפי שפרסם בפרוספקט הקבלן.  
   עולה ברורות שהתובעים קנו אותן דירות כפי שצוינו במפרט ובחוזה. 
   לכן, טענת הנתבעת כי היא מכרה לתובעים מה שכתוב בחוזה ובמפרט, ואין זה מעניינה מה שפרסם
   הקבלן.
   הקבלן מצידו טוען, כי הוא איננו צד ישיר לתובעים, הוא לא מכר להם את הדירות, ואין הוא אחראי כלפיהם.  
     
  הכלל הוא, כמפורט בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים) כי במו"מ
  לקראת כריתתו של חוזה, חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת, ובתום לב וצד שלא נהג כך, חייב הצד השני בעד
  הנזק שנגרם לו.
  טכנית, אני מקבל את הטענה כי הנתבעת לא מכרה לתובעים דירות בשטח של 114 מ"ר, אלא כפי שמצוין
  בחוזי המכירה.
  ביחד עם זאת, מאמין אני לתובעים כי הראו להם עובר לרכישת הדירות, את הפרוספקט של הקבלן אשר לא
  התאימה כלל למפרט. 
  בכתב התביעה ביקשו התובעים בגין ראש נזק זה, 5,000$ דולר לכל דירה.
  הנתבעת לא הציעה אלטרנטיבה לפיצוי אלא כפרה בעילת תביעה זו. לאחר ששקלתי את כל הנסיבות 
  אני פוסק לכל אחד מהתובעים סך של 15,000 ש"ח בגין ראש נזק זה."  
 


Go Back  Print  Send Page

מהנדס בן עזרא עזרא - תכנון וייעוץ הנדסי  -  מען: ת.ד 10119, חיפה מיקוד - 26110.

טלפון: 052-6577005 , 04-8640426  פקס:  153-526577005

E-mail: ezra_b_e@netvision.net.il

הוספה למועדפים

[חזור למעלה]
לייבסיטי - בניית אתרים