עזרא בן עזרא - 
  
תכנון וייעוץ הנדסי

    Ezra Ben Ezra - Civil Engineering    

   
טלפון: 052-6577005 / 04-8640426 
    פקס:  153-526577005

    E-mail:
ezra_b_e@netvision.net.il

 

 

 

 



 

הוספה למועדפים

דירה שאינה מתאימה למגורים  |  גובה דירה - ירידת ערך  |  גובה דלת  |  מדרגה בודדת  |  אחריות קבלן  |  אחריות מהנדס מתכנן  |  אחריות על תיקונים  |  חלון מטבח  |  אוורור חדר שירותים  |  הרמת מסך - אחריות אישית של בעלי מניות ומנהלים  |  שטח דירה  |  חדר מדרגות  |  ניקוז גגות  |  עומק משטח אופקי בחדר מדרגות  |  הפרה יסודית של הסכם  |  פיצוי לפי העלות לדייר  |  שינוי מספר הדירות בבניין  |  שטח חסר  |  איחור במסירת דירה  |  תשלום הוצאות משפט  |  תשלום ריבית על סכומים שנפסקים  |  טיח פנים בממ"ד  |  צו הריסה ללא הרשעה  |  הפסיקה בנושא הריצוף  |  ליקויי ריצוף וחיפוי  |  גובה נקודות חשמל בממ"ד  |  הרכוש המשותף בבית  |  סטייה מותרת במידות  |  תנאי מקפח בחוזה רכישת דירה  |  תיקון ליקוי על ידי דיירים  |  תשלום פיצוי במקום תיקון על ידי הנתבעת  |  מועד חלות תקנות התכנון והבניה  |  איחור במסירת הדירה  |  מטרתו וייעודו של חוק המכר  |  

מאמרים נבחרים
<<


תנאי מקפח בחוזה רכישת דירה
מאת: אינג' ע. בן עזרא

 חוזי רכישת דירות מנוסחים בדרך כלל על ידי הקבלנים ויש שקיימים בהם סעיפים שהם בבחינת "תנאי
 מקפח".
 בחוק החוזים האחידים תשמ"ג – 1982 סעיף 4 (1) - נקבע כי:
 תנאי מקפח בחוזה הינו כזה שפוטר את הקבלן מחובה הקיימת על פי חוק, או המסייג באופן בלתי 
 סביר
את האחריות המוטלת עליו מכח החוזה.
 בתי המשפט לא אחת מבטלים תניות בחוזים שנחתמו בין רוכשי דירות לבין קבלנים / חברות בקביעה
 כי הן מקפחות את הרוכשים.
 
 ראה פסיקה לעניין זה:
 
 -  ת.א. 340/89 - בבית המשפט המחוזי בנצרת -לובה כהן ואח' נגד שיכון ופיתוח בע"מ, כב' השופט 
   גינת. 
  דיירים קנו דירות מוכנות, הליקויים בהם הובאו לידיעתם בחוזה ואף נחתם כתב ויתור מיוחד, ומחיר
  הדירה הופחת.
  נקבע בבית המשפט - כי הקבלן נותר אחראי לליקויים וכי הסייגים שהוטלו על הדיירים הינם בבחינת
  תנאים מקפחים.
       
--   -  ת.א. 365/90 - בבית המשפט המחוזי בנצרת - עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופיתוח בע"מ, כב' השופט
   מנחם בן דוד.
      על פי חוזה המכר:
"מחיר הנכס המוסכם הנקוב בהסכם נקבע בהתחשב בליקויים 
                            הקיימים) הנ"ל ו/או בסיכון/ים של התהוות או התגלות הליקויים 
                            הנוספים (בעתיד)".
 
 בית המשפט ביטל סייג זה בחוזה וקבע:
                            "זכאים התובעים להנות מההסדר החוקי אשר נקבע בחוק האמור 
                            ולטעון לקיומה של אי התאמה על אף האמור בחוזים".
      וכן פסק כי -      
                            "על פי סעיף 4 א) לחוק - הוראות מעין אלה בחוזי מכר כאלה 
                            נסוגות גם שניתן לראותן כתנאים מקפחים - בגדרו של חוק החוזים 
                            האחידים התשמ"ג – 1982".
 
 
-   - ת.א. 159/93 - בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אביסרור רפאל ואח' נגד שיכון ופיתוח
      בע"מ, כב'השופטת ד"ר ד. פלפל.
 
      בית המשפט ביטל התניות בחוזי המכר של הדירות, בקבעו כי הן מקפחות את הרוכשים.
      התביעה של הדיירים היתה בגין ליקויי בנייה שונים בדירות.
 
 בית המשפט פסל הגבלות בלתי סבירות אשר הוטלו על הרוכשים בחוזים וקבע כי תנאי שאינו מאפשר
 לרוכשים לתבוע בגין ליקויים, שנגרמו כתוצאה מעבודה לקוייה או שימוש בחומרים פגומים - הינו תנאי
 מקפח, בהיותו בלתי סביר באופן גורף ואינו משאיר פתח לשיקול דעת, בניגוד לסעיף 4 (6) לחוק
 החוזים האחידים. (ראה עמ' 68 בפסק הדין).
    
 -   - ת.א. 001171/95 - בית המשפט המחוזי בתל אביב, עוזיאל שוחט ואח' נגד רמט בע"מ, כב' 
 השופטתד"ר דרורה פלפל.
 הסוגייה - האם סעיף בחוזה, כפי שנוסח - בדבר איחור במסירת הדירה - הינו תנאי מקפח, נידונה
 בסעיף ו' בפסק הדין.
   
 נוסח הסעיף כפי שמובא בפסק הדין ביחד עם ההדגשות של השופטת הינו:
 
"מוסכם בין הצדדים כי מועד מסירת החזקה בדירה כמפורט לעיל עלול להידחות כתוצאה מהשבתה כללית של עבודות הבניה ו/או עבודות אחרות שביצוע עבודות הבניה תלויות ו/או כרוכות בהן... (ההדגשה שלי - ד.פ) בכל אחד מהמקרים המפורטים לעיל ידחה מועד המסירה בפרק זמן הזהה לפרק הזמן בו נתקיים העיכוב בתוספת 10 ימים נוספים... במקרה של דחיית מועד המסירה כתוצאה מעיכוב/ים כנקוב בס' 3 על סעיפי המשנה שלו, יחול ס' 3.03 מתום מועד המסירה החדש."
(דהיינו עוד שלושה חודשים נוסף על התקופה לפי ס' 3.04 – ד.פ)."
 
   ראשית קבעה השופטת כי על פי סעיף 2 לחוק החוזים האחידים ה' תשמ"ג 1982 - החוזה הינו חוזה
   אחיד שכן הוא נכרת בין אנשים שאינם מסויימים על פי צורתו ומהותו.
   לגבי הסוגייה האם סעיף זה בחוזה הינו תנאי מקפח, קבעה השופטת:
 
"כאשר ניסחה הנתבעת את הסעיף שמרה לעצמה יתרון אדיר. בדיוק במצבים הדומים למצב שלפנינו, אין לה מה לדחוק במשרד השיכון על מנת שזה יזדרז ויחבר את השכונה לרשת החשמל, שכן לכאורה היא "מכוסה", ע"י סעיף זה ואיחור במסירה איננו מחייב אותה בפיצוי כלשהו.
סעיף 3.04 איננו מגביל את זמן האיחור. לא יעלה על הדעת שניתן יהיה לאחר במסירת דירה למגורים עד סוף כל הדורות.
לא יעלה על הדעת שבחוזה מסחרי - כלכלי צד אחד יקיים את מלוא חיוביו, אבל הצד שכנגד לא יהיה מחויב למועד מסוים בו עליו לקיים את חיוביו הוא. 
לכן יש לקרוא את סעיף 3.04 להסכם ברוח סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 המדבר על מועד קיום חוזה".
 
"חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושא לחייב זמן סביר מראש." הנתבעת חזתה מראש אפשרויות עיכוב, והדבר עולה מהוראות סעיף 3.03 לחוזה, העיכוב יכול היה להיות מסיבות הידועות לה, הן מכיון שהמדובר בשכונה חדשה, הן מכיוון ומדובר בצורת עבודה של גורמים חיוניים, והן בגין מצב פוליטי-כלכלי רעוע או לא ברור. גם בנסיבות כאלה עליה לקצוב איזשהו זמן למסירה תוך התחשבות במכלול גורמים אלה,
שאחרת אין כל משמעות למועד מסירה שנקבע בחוזה. זה מצב בלתי אפשרי כשצד לחוזה שעומד בהתחיבויותיו על פי החוזה, לא ידע מתי יבוצע קיום שכנגד. 
העובדה שקיימת אפשרות כזו בחוזה שבין הצדדים מעידה כשלעצמה על קיפוח הלקוח בעל העמדה ה"נחותה", ומכאן שהמדובר בתנאי מקפח."
   

Go Back  Print  Send Page

מהנדס בן עזרא עזרא - תכנון וייעוץ הנדסי  -  מען: ת.ד 10119, חיפה מיקוד - 26110.

טלפון: 052-6577005 , 04-8640426  פקס:  153-526577005

E-mail: ezra_b_e@netvision.net.il

הוספה למועדפים

[חזור למעלה]
לייבסיטי - בניית אתרים