עזרא בן עזרא - 
  
תכנון וייעוץ הנדסי

    Ezra Ben Ezra - Civil Engineering    

   
טלפון: 052-6577005 / 04-8640426 
    פקס:  153-526577005

    E-mail:
ezra_b_e@netvision.net.il

 

 

 

 



 

הוספה למועדפים

דירה שאינה מתאימה למגורים  |  גובה דירה - ירידת ערך  |  גובה דלת  |  מדרגה בודדת  |  אחריות קבלן  |  אחריות מהנדס מתכנן  |  אחריות על תיקונים  |  חלון מטבח  |  אוורור חדר שירותים  |  הרמת מסך - אחריות אישית של בעלי מניות ומנהלים  |  שטח דירה  |  חדר מדרגות  |  ניקוז גגות  |  עומק משטח אופקי בחדר מדרגות  |  הפרה יסודית של הסכם  |  פיצוי לפי העלות לדייר  |  שינוי מספר הדירות בבניין  |  שטח חסר  |  איחור במסירת דירה  |  תשלום הוצאות משפט  |  תשלום ריבית על סכומים שנפסקים  |  טיח פנים בממ"ד  |  צו הריסה ללא הרשעה  |  הפסיקה בנושא הריצוף  |  ליקויי ריצוף וחיפוי  |  גובה נקודות חשמל בממ"ד  |  הרכוש המשותף בבית  |  סטייה מותרת במידות  |  תנאי מקפח בחוזה רכישת דירה  |  תיקון ליקוי על ידי דיירים  |  תשלום פיצוי במקום תיקון על ידי הנתבעת  |  מועד חלות תקנות התכנון והבניה  |  איחור במסירת הדירה  |  מטרתו וייעודו של חוק המכר  |  

מאמרים נבחרים
<<

אחריות של קבלן
מאת: אינג' עזרא בן עזרא

א. מבוא

נדרשים לעתים לעמוד על מידת אחריותו של הקבלן לגבי הליקויים במבנה.
הקבלן לענייננו - בין שהוא קבלן יחיד, שותפות או חברה.

ההתייחסות כאן לאור הגורמים:

-- הקבלן בונה על פי תוכניות, ולפיכך חלק מהליקויים והפגמים נובעים מטעויות תכנון.

-- קיימים בשטח גופים נוספים - מזמין העבודה שמתערב בביצוע, מפקחים, קבלני משנה ועוד.

-- בעסקים של מכר דירות, חל חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 ועל הקבלן - כ "מוכר" עפ"י המשמעות בחוק, חלות התחייבויות נוספות של:

- התאמה לכל הוראות התקנות וכל תקן ישראלי (רשמי או לא רשמי).
- אחריות ב - "תקופת הבדק" מעת העמדת הדירה לרשות הקונה, לתקופה של מספר שנים, עפ"י הנושא,
  כנקוב בתוספת לחוק.
- אחריות ב - "תקופת האחריות" - למשך 3 שנים מתום תקופת הבדק.

ב. חוק רישום קבלנים

ראשית ראוי להבין כי "קבלן" הינו תואר מקצועי מחייב, וזאת אפשר ללמוד מתוך "חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות - תשכ"ט – 1969", לפיו (סעיף 4) - רישום קבלן בפנקס הקבלנים כרוך בידע מקצועי המקביל למהנדס + שנתיים ניסיון בביצוע עבודות הנדסה בנאיות, או רמת השכלה פחותה מזו, תוך הגדלת מספר שנות הניסיון כמפורט שם.
עצם קיום הדרישות ליידע מקצועי ולניסיון מקבלן רשום - אומר דרשני.

בנוסף, מכלול תפקידיו ופעילויותיו של הקבלן מכתיבים אחריות קבלן בתחומים נרחבים ושונים - ודי אם נביא כדוגמא את התקנים ואת התקנות, כפי שיבואר להלן.

ג. חוק התקנים

לפי סעיף 9 א' ל"חוק התקנים תשי"ג – 1953", -

"לא ייצר אדם מצרך שמיפרט שלו נקבע בתקן רשמי, ולא ימכרנו, ולא ייבאו ולא ייצאו, ולא ישתמש בו בכל עבודה שהיא, ולא יבצע עבודה שהכללים הטכניים של תהליכיה נקבעו בתקן רשמי, אלא עם התאימו המצרך או תהליך העבודה לדרישות התקן הרשמי".

אחריות הקבלן ליישם בעבודותיו חומרים נושאי תו תקן רשמי ולבצע את העבודות בתאם לדרישות התקנים הרשמיים הינה פועל יוצא של חוק זה.

ד. חוק התכנון והבנייה

- לפי סעיף 204 ל"חוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965", המבצע עבודה בניגוד לחוק או לתקנה על פיו, דינו
  מאסר וקנס כמפורט שם, ויובהר כי "תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970,
  התוספת השנייה" - הן תקנות על פי חוק התכנון והבנייה.

- בתקנות אלו נכללות הוראות בדבר גודלם של חלקי הבניין, דרכי הגישה אליהם, אוורורם, ופרטי ביצוע רבים
  (מבנה מדרגות, נדבכי - ראש, אצירת אשפה, מתקני תברואה, ועוד).
  לפי סעיף 208 לחוק התכנון והבנייה - הקבלן, (המבצע בפועל את העבודה), נמנה על האחראים לפי חוק זה,
   ו  לפיכך עליו לדעת את מכלול החוקים, ההוראות, התקנות והתקנים כדי להימנע מביצוע ניגוד לחוק. (התקנות מפנות לא אחת לתקנים שיש ליישמם בבנייה).

- על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, התוספת השניה, בסעיף 16.08 – "שמירת אחריות הקבלן", נאמר:

"אין באחריות עורכי הבקשה להיתר בנייה או באחריות מתכנן שלד הבניין או באחריות האחראי לביצוע או האחראי לביקורת הבנייה, לפי חלק זה, כדי לפטור קבלן ראשי מאחריותו לביצוע הבנייה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא וביקורת על הביצוע, לפי כל דין."

ה. חלוקת אחריות בין קבלן לבין מפקח הבנייה

בע"א 2688/95 - כרם מהנדסים ואחרים נגד יצחק פינחס ואחרים, בבית המשפט העליון (פד"י נ' 5 742), שופטים: ט' שטרסברג - כהן, צבי א' טל, טירקל, נפסק כי פסקו של בית המשפט המחוזי יישאר על כנו ולהלן ציטוט:

"מסקנתי היא כי הנתבעים 1, 2, ו-3 הפרו את חוזיהם עם התובעת הזכאית לפיצויים מהם.
בבואי לחלק את מידת האחריות ביניהם, נראה לי שאת עיקר האחריות יש להטיל על הקבלן שביצע בפועל את העבודות הפגומות.
איני רואה טעם מדוע שלא יהא אפשרי להחיל את עניין חלוקת האחריות גם בדיני חוזים במקרה כגון זה. הייתי מחלק את האחריות כך שעל הקבלן 70% ועל הנתבעים 2 ו-3 יחד 30% מכלל החיובים שיקבעו המשפט".

פסק הדין הנ"ל מצורף כאן כ- נספח א'.


בהמשך פסק הדין יש התייחסות לבסיס המשפטי לחלוקת האחריות, אך מה שמענין בהקשר לנושא הנדון כאן היא העובדה שאחריות הקבלן המבצע הינה עיקרית אפילו ביחס למפקחים, שהינם לרוב מהנדסים בעלי ידע מקצועי נרחב ותפקידם למנוע ליקויים בביצוע - הרי לשם כך מונו.

ו. אחריות קבלן מבצע (שאינו מוכר הדירות)

- ע.א. 1051/03, 1542/03 - בבית המשפט העליון (א' רובינשטיין, מ' נאור, א' פרוקצ'יה), פס"ד מיום 1/8/05, אולפן ועוד 35 אח' נגד: 1) כ.מ.ב.ק. 2) מצלאוי חברה לבנין בע"מ ואח'.

פסק הדין במחוזי:
- התביעה הוגשה מטעם הדיירים נגד המוכר (כ.מ.ב.ק.) והקבלן המבצע. (מדלאוי חברה לבנין בע"מ)
- בית המשפט המחוזי: ביוזמתו מחק את התביעה כנגד הקבלן המבצע לפי שחוק המכר (דירות) אינו מטיל עליו אחריות, למרות שהקבלן המבצע לא ביקש להימחק מהתביעה.
- הודעת צד ג' לא נשלחה מטעם המוכר לקבלן המבצע.

בית המשפט בערעור פסק:
- ההסכם בין המוכר לקבלן המבצע מעיד כי הקבלן המבצע הוא צד בתביעה.
- התנהגות הקבלן המבצע גם במהלך התביעה מונעת את הטענה שאין לו יריבות עם המערערים, הדיירים.
- הקבלן המבצע בבקשת רשות ערעור הודיע על כוונתו לבצע את התיקונים.
- מחוייבותו של הקבלן המבצע הינה בגדר חובת הזהירות של הבונה כלפי הדיירים.
- על-פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, חלק ט"ז תקנה 16.08 א' - "שמירת אחריות הקבלן" קיימת אחריותו של הקבלן הראשי לביצוע הבנייה לפי ההיתר ולאיכותה, למרות האחריות החופפת של הגורמים האחרים - עורכי הבקשה, מתכנן השלד, האחראי לביצוע או האחראי לביקורת.
- קיימת מחוייבות חוזית של הקבלן המבצע במובן של חוזה מכללא.

לפיכך נפסק:
הקבלן המבצע אחראי לליקויים יחד עם המוכר, חבותם היא ביחד ולחוד.

- ראה גם - פס"ד 3091/05 - בית משפט השלום חיפה כב' השופט מנחם רניאל מיום 2/8/06 - זאבי איריס ואח' נגד:
1) ליברסקו פפשודו השקעות יזמות ובניין בע"מ (המוכר - חברה בפרוק)
2)דהמשה מנצור בע"מ חברה קבלנית בע"מ (הקבלן המבצע)

הנתבעת 2) טענה להעדר יריבות בינה לבין התובעים לפי שאין קשר חוזי ביניהם, וכי בנתה את הבית לפי דרישות הנתבעת 1).



נפסק:
"התביעה כנגד הנתבעת 2 אינה תביעה חוזית, שכן אין חוזה בינה לבין התובעים, אלא היא תביעת רשלנות. על הנתבעת מוטלת חובה שבדין לבנות את הדירה לפי אמות מידה ראויות, הן אלה שנקבעו בדין והן אלה שנקבעו בחיקוקים שונים, כגון תקנות התכנון ובניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 וחוק התקנים תשי"ג 1953. בהקשר זה, טענות הנתבעת 2) על העדר חוזה בינה לבין התובעים אינן לעניין. לנתבעת 2 חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי התובעים, שכן ברור שהיא צפתה שמתוצאות בנייתה יהנו או יסבלו הדיירים בדירה שהיא בונה, הם התובעים עצמם"

(פסה"ד נסמך על פסה"ד המוזכר לעיל ע.א 1051/03 עם ציטוט של דברי השופט רובינשטיין).

עוד נפסק:
"אני דוחה את טענת הנתבעת כי הבסיס לחיוב הקבלן המבצע בפסק הדין היה הסכם שיבוב וטענותיו של הקבלן שקיבל על עצמו את חובת התיקון. כפי שציטטתי, העילה הנזיקית היתה ראש וראשונה לעילות החיוב. דיני הנזיקין חלים דווקא במקום שבו אין חוזה בין הצדדים. כאשר יש חוזה בין הצדדים הוא נועד בדרך כלל להגביל את החיוב הנזיקי, ולא ליצור אותו. הבסיס לחיוב באותו פסק דין היה בסיס נזיקי, ואין ספק כלל, גם לפי הפסיקה שצוטטה, כי לקבלן מבצע יש אחריות נזיקית, הנקבעת לפי הלכת הציפיות, כלפי הדייר העתיד להשתמש בדירה, לקיום כל הנורמות שהפרתן הגורמת נזק היא רשלנות."

ז. אחריות קבלן ראשי לעומת אחריות קבלני משנה

נושא זה הועלה בע"א 558/96 - בבית המשפט העליון, שיכון עובדים בע"מ נגד רוזנטל חנן ואחרים, שופטים: המשנה לנשיא ש' לוין, ט' שטרסברג כהן, י' גודלברג, נפסק ביום 2/11/98, לא פורסם.

פסק הדין הנ"ל מצורף כאן כ-נספח ב'.

דיירים תבעו חברה קבלנית בגין ליקויים בדירות, וזו תבעה את קבלני המשנה למקצועותיהם.

בית המשפט המחוזי הטיל את מלוא האחריות לליקויים על הקבלן הראשי (חברת שיכון עובדים בע"מ), כאשר כל קבלן - משנה שעבודתו הוכחה כפגומה, חוייב בשיפוי כלפי הקבלן הראשי. בערעור אומצה גישה זו.

משמעות הדבר היא כי הקבלן הראשי אחראי ב – 100% ואילו קבלני המשנה אחראים בחפיפה לאחריות הקבלן הראשי, כל אחד מהם לפי מידת אחריותו, אם כי לא כלפי הדיירים - התובעים, כי אם כלפי מי שתבעה אותם כצד ג' - חברת שיכון עובדים.


ח. אחריות הקבלן לעומת אחריות המתכנן (לדוגמא בעניין: גובה דירה - הפרט מעיד על
הכלל)

על פי תקנות התכנון והבנייה, (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, סעיף 2.03, נדרש כי גובה דירה יהיה לכל הפחות 250 ס"מ, וכל סטייה ממידת מינימום זו הינה ליקוי שבגינו חלה חובת פיצוי כספי.

ידוע כי עבודות הבנייה אינן מדויקות, ולפיכך המתכנן צריך לקחת בחשבון סיבולת מסוימת ולקבוע כמידת גובה דירה מידה מעט מעל המינימום הנדרש בתקנות.

בת"א 1448/86 - ששון ואחרים נגד בתים בע"מ ואחרים, בית המשפט המחוזי בירושלים - פסקו של הנשיא ו' זילר מיום 19/6/1991 לא פורסם), אחד הליקויים העיקריים היה גובה דירה קטן מהקבוע בתקנות.
הדיירים תבעו את החברה הקבלנית, וזו תבעה כצד ג' את האדריכלים שתכננו גובה גבולי לפיו ויתקבל גובה בדיוק 250 ס"מ.
אכן, במציאות 20% מהדירות היו בגובה 250 ס"מ, ואילו 80% מהדירות היו בגובה יותר נמוך, דבר שרק ממחיש את הצורך לתכנן עם מקדמי בטחון כאמור כדי להימנע מחריגה מגבול תחתון שבתקנות.

פסק הדין הנ"ל מצורף כאן כ- נספח ג'.

בית המשפט שחרר את המתכננים מאחריות והטיל את כל האחריות על החברה הקבלנית, בנמקו -

"מדובר בחברת בנייה, היא חתמה על ת' 4 ביחד עם המתכננים, חזקה עליה שהיא יודעת דברים אלמנטריים כמרווח הנחוץ לריצוף, והיה עליה להקפיד בביצוע.
בין כך בין אחרת, אני דוחה את הטענה שהמתכננים נושאים באחריות לגובה הבלתי מספיק של חלק מהחדרים".

המרווח הנחוץ לריצוף - משפיע על גובה החדרים).

מ ס ק נ ה –
בכל פסקי הדין הנ"ל (כמפורט בסעיפים ה, ו, ז, דלעיל) יש משום הטלת אחריות על הקבלנים, לפי הנסיבות שבכל מקרה. עם זאת, אין לראות בכך כזה ראה וקדש, ויש לדון בכל מקרה לגופו.

ט. דגשים נוספים לאחריותו של קבלן - עפ"י הפסיקה

- ע.א. 659/77, 660/70 - בית המשפט העליון שורקה נגד קרים, בוקובזה נגד שורקה.
פד"י, ל"ב (1), 393.
ע' 403 - הקבלן אינו יכול לפטור עצמו מליקויים בדירות שהיו קיימים בעת מסירתן
לקונים.
עמ' 399 - הקבלן חייב לדעת על הליקויים מעצם היותו קבלן.

- ע.א. 867/86, 209/87 - בית המשפט העליון, שרון נגד שיכון עובדים בע"מ, פד"י מ"ה (3) 6/7.
קבלן הבונה דירות אחראי לטיב הבניין בין אם לקח חלק אישי בבניה ובין אם לא.

ועוד בעניין אחריות אישית של קבלן:

- ת.א. 124/82 - בבית המשפט המחוזי תל - אביב. פסה"ד מיום 26/1/87 (כב' השופט מ. טלגם).
נפסק: הקבלן אחראי הדדית עם החברה (שהוא הבעלים שלה) והתקבלה התביעה האישית כנגדו.
בלשון פסק הדין, עמ' 36:

"וודאי אי אפשר לומר שהחברה ביצעה את הבנייה, והקבלן אינו אלא אורגן שלה אשר בביצוע או במחדלים לא היתה לו - "מעורבות כלשהיא", אדרבא, מכל מכתביו, התכתבויותיו ומעורבותו במשפט הזה ברור לי שהחברה לא היתה אלא אדרת כסות לפעולתו כבונה... ... אני איפוא מקבל את התביעה האישית נגד הקבלן וקובע שהוא אחראי הדדית עם החברה שהיא הבעלים, המתקשרת בחוזה עם הדיירים ושלוחתה הקבלן".

י. התיישנות, מועד תביעת הנזק
בנוסף על תקופות האחריות והבדק כמפורט במבוא כאן, קיימות תקופות נוספות, בחפיפה, שרלוונטיות לנושא הנזק.
-- בנוסף על תביעה מכח חוק המכר (דירות) ניתן לתבוע בנזיקין וזאת בתוך 7 שנים מיום היווצרות העילה.

-- לעניין ההתיישנות התייחס בית המשפט העליון בע.א. 167/88 – (אלוני, בך, לוין), משהב בע"מ נגד שטרן, פד"י, מ"ד (2), 741.
בתיק זה נדונה תביעה לאחר תום 7 שנים מקבלת החזקה, מבלי הדיירים נתנו הודעה בדבר אי התאמה עד להגשת התביעה.
נפסק - מניין תקופת ההתיישנות מתחיל מהיום שבו נולדת עילת התביעה (סעיף 6 בחוק ההתיישנות).




  עזרא בן עזרא , תכנון וייעוץ הנדסי
  לאתר הבית: https://www.e-benezra.com


מהנדס בן עזרא עזרא - תכנון וייעוץ הנדסי  -  מען: ת.ד 10119, חיפה מיקוד - 26110.

טלפון: 052-6577005 , 04-8640426  פקס:  153-526577005

E-mail: ezra_b_e@netvision.net.il

הוספה למועדפים

[חזור למעלה]
לייבסיטי - בניית אתרים